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颁发日期：
发文**：建设部住宅产业化促进中心
 
 
正 文：
    The Construction Points and Technical Guideline for Intelligent Systems of Residential Quarters (Revised Edition)
   
    1. 总 则
    1. 0. 1 总体目标与建设原则
    　　为适应21世纪信息社会的生活方式, 提高住宅功能质量, 居住小区智能化系统总体目标是：**采用现代信息传输技术、网络技术和信息集成技术，进行精密设计、优化集成、精心建设，提高住宅高新技术的含量和居住环境水平，以满足居民现代居住生活的需求。
   
    系统建设原则如下：
    1. ****信息化建设的方针、政策和地方政府总体规划建设的要求；
    2. 系统的等级**应与项目开发定位相适应;
    3. 小区的规划、设计、建设必须遵循**和地方的有关**、规范和规定；
    4. 系统的规划、设计、建设应与土建工程的规划、设计、建设同步进行；
    5.小区必须实行严格的质量监控，并达到**规定的验收**；
    6. 小区建设应推进信息资源共享，促进我国住宅信息设备和软件产业的发展。
   
    1.0.2 小区分类
    　　为使不同类型、不同居住对象、不同建设**的小区合理配置智能化系统，小区按不同的功能设定、技术含量、经济投入等因素综合考虑，划分为：一**（**号★，下同）、二**（**号★★，下同）、三**（**号★★★，下同）三种类型。
   
    1.0.3 小区建设要求
    　　小区建设应**“文明居住环境”的要求，采用**、适用的智能化成套集成技术，提高居住区的安全性、适用性和物业管理水平。在建设主管部门的指导下，**小区建设，鼓励住宅信息集成企业、产品与设备开发企业积**参与住宅产业现代化工作，发展新兴的住宅信息产业。
   
    1． 建立和**住宅智能化工程质量保障体系
    1） 住宅智能化技术、产品、设备和**优化集成后的成套设备的质量审验：
    2） 小区工业化、装配化作业的质量监控制度；
    3） 小区质量综合评价制度。
   
    2． 实行住宅智能化系统与居住小区同步建设
    1） 住宅智能化系统与居住小区实行统一规划、设计、施工；
    2） 小区应采用技术**、性能可靠、经济合理的材料、设备和产品；
    3） 小区应逐步实现工业化、装配化施工，减少现场加工。
   
    3． 小区智能化布线应**开放性、兼容性、扩展性等要求，达到布线简化、安装方便、技术可靠、经济合理的目标。实现不同等级的高水平、高质量、高效益的居住小区智能化系统。
   
    4． 小区应积**推广应用**和有关部门正式推荐的住宅智能化新技术、新材料、新设备、新产品。
   
    5．小区在实施前应对未来物业管理进行全面策划，在工程实施的适当时机超前介入，做好工程竣工后物业管理的一切准备工作。工程交付使用前必须确保物业管理系统安全、准确、可靠地运转。
   
    1.0.4 小区规划设计要求
    　　小区规划应作到因地制宜、布局合理、配套齐全、环境优美。住宅设计作到空间尺度适宜、套型功能**、采光通风良好、建筑造型美观。
   
    1.0.5 住宅性能认定要求
    　　居住小区竣工交付使用前应参照建设部建住房[1999]114号文《商品住宅性能认定管理办法》（试行）申请性能认定。
   
    ２．系统的分类
    　　居住小区智能化系统按其硬件配置功能要求、技术含量、经济合理等划分为一**、二**、三**。
   
    ２.0.1 一**
    　　根据小区实际情况，建设“居住小区智能化系统配置与技术要求”**中所列举的基本配置。具体如下：
   
    1. 安全防范子系统
    (1)住宅报警装置
    (2)访客对讲装置
    (3)周边防越报警装置
    (4)闭路电视监控装置
    (5)电子巡更装置
   
    2. 管理与设备监控子系统
    (1)自动抄表装置
    (2)车辆出入与停车管理装置
    (3)紧急广播与背景音乐
    (4)物业管理计算机系统
    (5)设备监控装置
   
    3. 信息网络子系统
    为实现上述功能科学合理布线，每户不少于两对电话线、两个电视插座和一个高速数据插座。
   
    ２.0.2 二**
    　　二**除具备一**的全部功能之外，要求在安全防范子系统、管理与设备监控子系统和信息网络子系统的建设方面，其功能及技术水平应有较大提升。并根据小区实际情况，科学合理地选用“居住小区智能系统技术分类”**中所列举的可选配置。
    ２.0.3 三**
    　　三**应具备二**的全部功能，系统**、实用和可靠。并具有可扩充性和可维护性。**别要重视智能化系统中管网、设备间（箱）、设备与电子产品安装以及防雷与接地等设计与施工。并在采用**技术与为物业管理和住户提供服务方面有突出技术优势。
   
    ３．系统技术要求
    ３.0.1系统结构
    　　居住小区智能化是以信息传输通道（可采用宽带接入网、现场总线、有线电视网与电话线等）为物理平台；联结各个智能化子系统，**物业管理中心向住户提供多种功能的服务。居住小区内可以采用多种网络拓朴结构（如树型结构、星型结构或混合结构），图1为居住小区智能化系统总体框图。
   
    ３.0.2系统功能
    　　居住小区智能化系统由安全防范子系统、管理与监控子系统和信息网络子系统组成，系统功能框图如图2所示。
   
    ３.0.3系统硬件
    1.系统硬件包括网络产品、布线系统、计算机、家庭智能控制箱、公共设备、计量仪表和电子器材等，应优先选择**、适用、成熟的产品和技术。避免短期内因技术陈旧造成整个系统性能不高而过早陶汰。同时应避免采用技术上不成熟的硬件产品。
    2.硬件产品应具有兼容性，便于系统产品更新与维护。
    3.硬件产品应具有可扩充性，便于系统升级与扩展。
   
    ３.0.4系统软件
    　　系统软件的功能好坏直接关系到整个系统的水平。系统软件包括：计算机及网络操作系统、应用软件及实时监控软件等。
    1.系统软件应具有很高的可靠性和安全性。
    2.系统软件应操作方便，采用中文图形界面，采用多媒体技术，使系统具有处理声音及图像的能力。用机环境要适应不同层次住户及物业公司人员的素质。
    3.系统软件应支持硬件产品的更新。
    5. 系统软件应具有可扩充性。
   
    ３.0.5系统集成
    1. 根据对居住小区智能化系统不同需求，可采用不同的集成技术。应在居住小区智能化系统建设规划阶段制定所采用的系统集成方案。
    2. 提倡采用宽带接入网、控制网、有线电视网、电话网等的融合技术，减化居住小区内信息传输通道的布线系统，提高系统性能价格比。
    3. 在规划阶段应将各子系统及子系统内功能模块的各种信息交接接口**化，便于系统集成的实施。
    4. 住宅内可采用集各种功能为一体的控制技术。逐步发展采用无线传输技术。
    5. 提倡居住小区 “一卡通”系统,智能化系统与社会其它职能部门联网使用。
    6. 中心控制室,布线管网，接地与防雷，系统供电的要求
    (1) 中心控制室
    　　居住小区应设立中心控制室，位置**小区的中间位置，当居住小区规模较大时，应设立一个或多个分中心。中心控制室应设有可直接外开的安全出口，其它还应满足GB50198－1994民用闭路监视电视系统工程技术规范中关于机房的规定。
    (2) 布线管网
    　　智能小区应将智能化系统布线管网纳入居住小区综合管路的设计中，并**居住小区总平面规划的要求和房屋结构对预埋管路的要求。
    (3) 防雷与接地
    应根据不同的地区和子系统，提出**规定的接地与防雷技术要求，确定电气接地与防雷的类型的位置，接地排的引入方案。
    (4) 系统供电
    居住小区智能化系统宜采用中心控制室集中供电方式，对于家庭报警及自动抄表系统必须保证市电停电的24小时内正常工作。
   
    ４．系统实施细则
    4.0.1一**
   
    1. 安全防范子系统
    　　**在居住小区周界、重点部位与住户室内安装安全防范的装置，并由居住小区物业管理中心统一管理，来提高居住小区安全防范水平。
    (1) 住宅报警装置
    住户室内安装家庭紧急求助报警装置。居住小区物业管理中心应实时处理与记录报警事件。
    (2) 访客对讲装置
    在住宅楼道入口处安装防盗门控及语言对讲装置，住户可控制开启楼寓防盗门。
    (3) 周界防越报警装置
    对封闭式管理的居住小区周界设置越界探测装置，并与居住小区物业管理中心联网使用，能及时发现非法越界者并能实时显示报警路段和报警时间，自动记录与保存报警信息。
    (4) 闭路电视监控
    根据居住小区安全防范管理的需要，对居住小区的主要出入口及公建重要部位安装摄像机进行监控。居住小区物业管理中心可自动／手动切换系统图像，可对摄像机云台及镜头进行控制；可对所监控的重要部位进行长时间录像。
    (5) 电子巡更装置
    居住小区内安装电子巡更系统，保安巡更人员按设定路线进行值班巡查并予以记录。
    　　巡更站点与居住小区物业管理中心联网，计算机可实时读取巡更所登录的信息，从而实现对保安巡更人员的有效监督管理。
   
    2.管理与监控子系统
    (1) 自动抄表装置
    　 住宅内安装水、电、气、热等具有信号输出的表具，并将表具计量数据远传至居住小区物业管理中心，实现自动抄表。应以计量部门确认的表具显示数据作为计量依据，定期对远传采集数据进行校正，达到**计量。上述表具也可采用IC卡表具。　　　
    (2) 车辆出入与停车管理装置
    　 居住小区内车辆出入口**IC卡或其它形式进行管理或计费，实现车辆出入及存放时间记录、查询、区内车辆存放管理等。
    (3) 紧急广播与背景音乐
    　　在居住小区内安装有线广播装置，在**定分区内可播业务广播、会议广播或通知等。在发生紧急事件时可作为紧急广播强制切入使用。
    (4) 物业管理计算机系统
    居住小区物业管理中心配备有计算机或计算机局域网，配置实用可靠的物业管理软件。实现小区物业管理计算机化。并要求安全防范子系统，水、电、气、热等表具的自动抄表装置、设备监控装置等在居住小区物业管理中心集中管理，便于及时对报警信号作出响应及处理。
    (5) 设备监控装置
    在居住小区物业管理中心或分控制中心内应具备下列功能：
    1) 给排水设备故障报警；
    2) 蓄水池（含消防水池）、污水池的超高低水位报警；
    3) 电梯故障报警、电梯内人员求救信号指示或语音对讲；
    4) 变配电间设备的故障报警；
    5) 钦用蓄水池过滤、杀菌设备的故障报警；
   
    3. 信息网络子系统
    　　本子系统是由居住小区宽带接入网、控制网、有线电视网和电话网等所组成，提倡采用多网融合技术。
    (1) 居住小区宽带接入网、控制网、有线电视网和电话网等各自成系统，采用多种布线方式，但要求科学合理、经济适用。
    (2) 居住小区宽带接入网的网络类型可采用以下所列类型之一或其组合：FTTX（X可为B、F，即光纤到楼栋、光纤到楼层），HFC（光纤同轴网）和XDSL（X可为A、V等，即高速数字用户环路）或其它类型的数据网络。
    (3) 居住小区宽带接入网应提供管理系统，支持用户开户、用户销户、用户暂停、用户流量时间统计、用户访问记录、用户流量控制等管理功能，使用户生活在一个安全方便的信息平台之上。
    (4) 居住小区宽带接入网应提供安全的网络保障。
    (5) 居住小区宽带接入网应提供本地计费或远端拨号用户**
    （RADIUS）的计费功能。
    (6) 每户不少于两对电话线、两个电视插座和一个高速数据接口。
   
    4.0.2 二**
   
    1. 安全防范子系统
    　　二**应具备一**的全部功能，安全防范子系统和信息管理子系统的系统建设，其功能及技术水平上应有较大提升。
    (1)住宅报警装置
    户门安装防盗报警装置，依据实际需要阳台外窗安装防范报警装置；住户室内安装燃气泄露自动报警装置。
    (2) 访客对讲装置
    访客对讲装置可采用联网型可视对讲装置，居住小区主要出入口安装访客对讲装置
    (3) 周界防越报警装置
    居住小区物业管理中心采用电子地图指示报警区域，并配置声、光提示。小区周界采用闭路电视实时监控，或居住小区周界防越报警装置与闭路电视监视装置联动。留有对外报警接口。
    (4) 闭路电视监控
    根据小区实际情况对居住小区主要通道、停车场、电梯轿厢（多层或高层住宅）等部位适当地设置摄像机，达到有效的监视目的。
    (5) 电子巡更装置
    　　巡更站点与居住小区物业管理中心联网，计算机可实时读取巡更所登录的信息，从而实现对保安巡更人员的有效监督管理。
   
    2.管理与监控子系统
    (1)自动抄表装置
    上述表具数据可远传到供水、电、气、热相应的职能部门。住户可**居住小区内部宽带网、Internet网等查看表具数据或网上支付费用。
    (2) 车辆出入与停车管理装置
    停车出入口车辆管理装置与居住小区物业管理中心计算机联网使用。
    (3) 紧急广播与背景音乐
    小区内安装有线广播装置，播放背景音乐。
    (4) 物业管理计算机系统
    居住小区建立Internet网站，住户可在网上查询物业管理信息。居住小区内安全防范子系统，水、电、气、热等表具的自动抄表装置、车辆出入与停车管理装置、设备监控装置等与居住小区物业管理的计算机系统联网。居住小区内采用“一卡通”技术。
    (5) 设备监控装置
    　　在居住小区物业管理中心或分控制中心内应具备下列功能：
    1) 变配电设备状态显示、故障警报；
    2) 电梯运行状态显示、查询、故障警报；
    3) 场景的设定及照明的调整。
    4) 钦用蓄水池过滤、杀菌设备监测；
    5) 对园林绿化浇灌实行控制；
    6) 对所有监控设备的等待运行维护进行集中管理；
    7) 对居住小区集中供冷和供热设备的运行与故障状态进行监测
    　　公共设施监控信息与相关部门或**维修部门联网。
   
    3. 信息网络子系统
    　　控制网中有关信息，**小区宽带接入网传输到居住小区物业管理中心计算机系统中，用于统一管理。
   
    4.0.3 三**
    　　三**应具备二**的全部功能，采用技术**，便于系统集成，易操作及维护，可扩充性好。智能化系统中管网、设备间（箱）与电子产品安装以及防雷与接地等设计与施工方面严格按****或****进行管网、设计与施工。目前暂无**可循的，可按厂家自行制定**。并在以下方面之一有突出的技术优势：
    1、智能化系统应用**技术应用方面：如采用多网融合技术，智能家庭控制器、IP协议智能终端等。
    2、智能化系统为物业管理和住户提供服务方面：建立小区Internet网站和小区数据中心，提供物业管理、电子商务、VOD、网上信息查询与服务、远程医疗与远程教育等增值服务项目。
   
    主编单位： 建设部工程质量安全监督与行业发展司
    建设部住宅产业化促进中心
    参编单位： 厦门市万安实业有限公司 无锡阿德勒科技发展有限公司
    华为技术有限公司 深圳开发科技股份有限公司
    主 编： 王素卿、童悦仲
    副 主 编： 娄乃琳、方天培
    参 加 人： 舒世从、张文才、李雪佩、林贤光、张 彦、陈 龙、
    杨柱石、朱祖良、袁政宇、韩西京、张海燕、李 宁
    本导则由建设部住宅产业化促进中心负责解释。